O que é avaliação de engenharia

Entende-se por Engenharia de Avaliações como a área responsável por avaliar e determinar o valor de imóvel urbano, rural, máquinas, equipamentos ou empreendimentos de diversas naturezas. A engenharia de avalições tem como alicerce um conjunto de competências técnicas da área da engenharia e arquitetura mas também estrutura-se em saberes das ciências sociais e humanas e, juntos subsidiam a tomada de decições a respeito de valores, custos, frutos e direitos e faz-se essencial tanto no âmbito judicial como extrajudicial. Conforme Moreira  “a engenharia de avaliações não é uma ciência exata, mas sim a arte de estimar os valores de propriedades específicas onde o conhecimento profissional da engenharia e o bom julgamento são condições essenciais.”

A engenharia de avaliações é um ferramenta de apoio para diversos mercados como bancos de crédito imobiliário, seguradoras, incorporadoras, imobiliárias e investidores. De acordo com a Lei Federal nº 5.194, de 24/12/66 ela pode ser ser exercida por engenheiros, arquitetos e agrônomos, cada um seguindo sua habilitação profissional e possuindo o conhecimento necessário para a execução do trabalho avaliatório. Para que tal prática possa ser executada de maneira correta e eficiente, a aplicação da metodologia escolhida para a avaliação deverá ser realizada respeitando as normas técnicas da ABNT.

Аplicação de avaliação de engenharia

Entre os serviços em que a engenharia de avaliações pode ser empregada, destacam-se as operações de compra e venda, transações de locações, decisões judicais, taxação de impostos, balanços patrimoniais entre outros. Por isso, é fundamental a escolha correta do método a ser empregado na avaliação. A NBR 14653-1 nos diz que a metodologia escolhida deverá ser compatível com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de mercado a disposição do avalidor. Para que isso seja possível, é fundamental o estudo das condições mercadológicas em que o bem se encontra disponível. Os métodos de avaliação utilizados classificam-se em direitos e indiretos. Entre os métodos diretos estão: o método comparativo de dados de mercado e o comparativo de custo de reprodução de benfeitorias. Os métodos indiretos se dividem em: método de renda, método involutivo e método residual.

É notório que alguns métodos são mais trabalhosos e mais bem fundamentados, porém sabe-se que nenhum é preciso, é apenas uma aproximação de valor. Para a identificação do valor de mercado de um imóvel, a NBR 14653-1 orienta usar, sempre que possível, o método comparativo direto de dados de mercado. Reforçando essa ideia, Berrini , cita o pensamento de Gustave Le Bon: “Infelizmente, a humanidade só dispõe de uma ferramenta para medir as coisas, a comparação, e é na seleção de meios e padrões de comparação que se revela a capacidade de apreciação e de julgamento dos indivíduos.”

Sendo assim, podemos constatar que na verdade todos os métodos se utilizam da comparação, logo que não há outro meio de se conhecer valores se não por comparação com outros valores já considerados. Berrini ( 1957, p. 15) cita em seu livro as palavras de George L. Schmutz :
“O máximo que um avaliador, sincero e leal, pode aspirar, é encontrar um valor provável que muito se aproxime do valor de mercado, sendo este valor de mercado o efeito de fatores vários e variáveis, a maior parte dos quais de origem psicológica e, portanto, não suscetíveis de serem medidos e comparados.”

O motivo da ativação

A expansão do mercado imobiliário brasileiro intensificou a atividade de avaliação imobiliária. Com isso, o cenário em que apenas engenheiros e arquitetos possuem a exclusividade de execução de avaliação de um imóvel trouxe uma discussão à mesa: qual o profissional mais indicado para se fazer uma avaliação imobiliária? Existem diferenças entre uma avaliação de um corretor e de um engenheiro/arquieteto? Segundo a lei Lei nº 6530 de 1978, que regulamenta a profissão do corretor de imóveis, a classe atualmente possui judicialmente a atribuição de emitir avaliações imobiliárias. O artigo 3º desta mesma lei diz que os corretores de imóveis podem dar um parecer sobre o valor de venda do imóvel ao cliente, presumindo-se assim, que possuem atribuição para realização de avaliação imobiliária.

Contudo, para se obter o título de avaliador imobiliário faz-se necessário que o profissional esteja regulamentado no CRECI (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis) e possuir um curso específico, para poder ser inserido no CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários). Sendo assim, entende-se que a atribuição de avaliar um imóvel requer informações técnicas, conhecimentos específicos sobre métodos e materiais utilizados na construção, e esses saberes são inerentes e exclusivos dos engenheiros. Todavia, faz-se necessário o conhecimento do mercado local, as formas de negociação, e também a sensibilidade de saber que se está precificando os sonhos e expectativas de pessoas. Nesse âmbito quem possui o maior domínio é o corretor de imóveis que trabalha diretamente com o mercado imobiliário e seus clientes.

Desta forma, do ponto de vista ideal, o melhor seria o trabalho em conjunto entre engenheiro e corretor, para que os trabalhos e conhecimentos não se anulem, do contrário, que possam somar e contribuirem para uma avaliação mais completa e condizente com a realidade. Sendo assim, o obejtivo deste trabalho é apresentar um estudo de caso, com a intenção de mostrar e buscar justificar justificar as diferenças encontradas nos resultados de avaliação de três imóveis, a partir dos métodos utilizados por engenheiros e corretores.